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Immobilie aufteilen – so geht‘s

Kein Stress, kein Streit. Auch für gemeinschaftliches Eigentum finden sich gute Lösungen.

Hans N. und Ilse K. haben vor 20 Jahren eine Immobilie im Zentrum für ihre gemeinsame Firma erworben, sechs Räume, ein ordentliches Grundstück mit vier Parkplätzen. 260.000 Euro zahlten sie damals; heute ist die Immobilie mehr als das Doppelte wert. Mittlerweile haben die Geschäftspartner das Rentenalter erreicht. Das Sachvermögen des kleinen Unternehmens ist verkauft, der Erlös aufgeteilt. Doch Diskussionen gibt es um das Gebäude. Während Hans N. gerne verkaufen und den Ruhestand genießen möchte, will Ilse N. das Objekt vermieten und regelmäßige Mieterträge erzielen.

Die Schwestern Anna, Lena und Dörte M. haben von ihrer Tante eine große Maisonette-Wohnung geerbt. Sie befindet sich in einem Gründerzeithaus mitten im Zentrum einer Großstadt. Der aktuelle Wert dürfte rund 900.000 Euro betragen. Anna möchte nach Mallorca auswandern und die Immobilie deshalb zu Geld machen, Lena möchte am liebsten selbst einziehen und Dörte will die Wohnung vermieten.

Bruchteilsgemeinschaft

In beiden Fällen steht den Beteiligten Ärger ins Haus. Denn wenn sie sich nicht einigen können – bei so viel Geld keine Seltenheit –, kommt es fast unweigerlich zum Streit. Denn in beiden Fällen besitzen alle Betroffenen Miteigentumsanteile an einer Immobilie – und die sind nicht so einfach zu veräußern.

Im Fall der Firmenauflösung ist der jeweils hälftige Anteil von Hans und Ilse im Grundbuch eingetragen. Damit sind die beiden eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft eingegangen. Hier kann grundsätzlich jeder Partner über seinen Anteil verfügen. Allerdings kann keiner der beiden einfach allein bestimmen, was mit der Immobilie geschehen soll. Drei Möglichkeiten liegen auf der Hand: Eigentümer Hans N. kann zum Beispiel seinen Anteil an der gemeinsamen Immobilie veräußern. Dann tritt der Erwerber seines Anteils an seiner Stelle in die Bruchteilsgemeinschaft ein. Oder ein Partner verkauft seinen Anteil an dem Haus an den anderen; damit erlischt die Bruchteilsgemeinschaft. Oder: Die Partner einigen sich auf einen Verkauf und teilen sich den Erlös. Was jedoch übersichtlich wirkt, birgt in der Praxis zahlreiche Fallstricke. Deshalb sollten unbedingt externe Experten einbezogen werden, die gangbare Lösungen erarbeiten und im Verkaufsfall für einen optimalen Preis sorgen.

Erbengemeinschaft

Die drei Schwestern dagegen bilden eine Erbengemeinschaft, eine Sonderform der Gesamthandsgemeinschaft. Dabei gehört die geerbte Immobilie allen gemeinsam. Anna kann ihren Anteil tatsächlich verkaufen, benötigt jedoch die Zustimmung ihrer Schwestern. Dann kann sie ihr Drittel entweder an Lena und Dörte oder an einen Dritten verkaufen, der bereit ist, sich an dieser Eigentümergemeinschaft zu beteiligen.

Übrigens: Auch Lena kann nicht einfach in die Wohnung einziehen. Sie benötigt ebenfalls die Zustimmung ihrer Schwestern. Und eine Einigung ist auch für den Fall einer Vermietung Voraussetzung. Sie sehen die Probleme? Kein Wunder, dass Juristen von einer „oft konfliktbehafteten Zwangsgemeinschaft“ sprechen. Nicht selten entzweit ein solches Erbe Familien.

Empfehlung: Im Wissen um das Konfliktpotenzial bei gemeinsamen Immobilieneigentum sollten Sie frühzeitig einen externen Fachmann einbinden. Dieser entwickelt Lösungsansätze und nimmt durch seine neutrale Bewertung viel Feuer aus den sich anbahnenden Auseinandersetzungen. Im Idealfall verkauft er die Immobilie – entweder komplett oder Anteile – gewinnbringend und zu aller Zufriedenheit.

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